繁中首頁 › 住在海外如何出售京都不動產
住在海外如何出售京都不動產
遠端出售並非不可能，但文件、簽名與稅務安排最好提早開始。
先分清楚一件事國籍不等於日本稅法上的居住者身分。本頁主要針對住在日本以外，或可能被認定為日本稅法上非居住者的屋主。
1. 上市出售前，先做一份遠端交易清單
1身分與地址確認目前姓名與海外地址，在準備使用的文件中如何記載。
2登記文件先問負責交易的司法書士，需要哪些正本與認證。
3納稅管理人若需以非居住者身分在日本申報，應提前安排納稅管理人相關程序。
4銀行／抵押若仍有抵押權或根抵當權，先確認清償與塗銷條件。
5聯絡窗口確定誰能配合日本時間，快速回覆出價、看屋與交割問題。
6交割安排確認簽署、匯款、幣別，以及是否真的需要本人到日本。
2. 住在海外，文件流程會不一樣
日本法務省指出，住在海外而無法取得日本印鑑登錄證明書時，在一定的不動產登記程序中，可使用日本領事館的簽名證明。若取得領事館證明有困難，在特定情況下，也可能接受外國公證人的簽名認證。實際需要的格式會依交易與登記申請內容而異，簽名前務必與司法書士確認。 法務省官方說明
3. 非居住者可能需要在日本指定納稅管理人
國稅廳說明，非居住者出售日本不動產時，其讓渡所得通常仍涉及日本稅務。若本人不在日本，可能需要指定納稅管理人以處理申報等程序。國稅廳英文頁面也提供非居住者與不動產所得的基本說明。 國稅廳英文個人所得稅資訊
4. 10.21% 源泉扣繳，不要等到交割才確認
若賣方在日本稅法上屬於非居住者，買方原則上可能需要從日本不動產的成交價款中源泉扣繳 10.21%。國稅廳也列出例外：例如個人買方為自己或親屬居住所需而購入，且成交價為 1 億日圓以下等情況。被扣的金額不一定等於賣方最終稅額，通常需透過申報精算。 國稅廳規定（日文）
為什麼現金流很重要
即使最後計算出的讓渡所得稅較低，交割當下實際收到的現金仍可能因源泉扣繳而明顯少於預期。出售前就要把這筆金額放進資金計畫。
即使最後計算出的讓渡所得稅較低，交割當下實際收到的現金仍可能因源泉扣繳而明顯少於預期。出售前就要把這筆金額放進資金計畫。
5. 先決定物件要怎麼處理，再準備文件
與其一開始就花大量時間做公證與翻譯，不如先確認要出售、長租、繼續住宿營業，還是改變用途。方向確定後，再由仲介、稅理士與司法書士判斷真正需要哪些文件，效率會更高。
正在考慮出售？
查看京都出售流程 →還在考慮怎麼處理？
查看民宿／簡易宿所選項 →本頁僅提供一般資訊。稅務、法律、登記、建築、住宿營業與契約要求會因屋主、物件與交易內容而不同。實際執行前，請向主管機關及相關專業人士確認最新規定。