京都の民泊・簡易宿所、規制強化にどう備える？

1　「規制が決まった」ではなく、今は出口を準備するタイミング

京都市では、住宅宿泊事業と旅館業法上の簡易宿所を含む民泊について、生活環境との調和を理由に規制の見直し・強化が検討されています。現行制度でも、住宅宿泊事業は年間180日上限や京都市独自の営業制限があり、簡易宿所は旅館業法の許可、建築・消防等の基準に適合する必要があります。

大事なのは、規制強化のニュースだけで慌てて売却するのではなく、「継続した場合の収益」「住宅賃貸に変えた場合の収益」「シェアハウス化の改修費」「今売った場合の手取り」を同時に比較しておくことです。

2　出口1：条件が合うなら、宿泊事業を継続する

現行の旅館業手続や住宅宿泊事業のルールは京都市が公開しています。旅館業法関係手続 / 住宅宿泊事業の京都市独自ルール

3　出口2：客室数が多いなら「シェアハウス」への転換も候補

個室が複数あり、共用のキッチン・リビング・浴室を作りやすい建物なら、宿泊客ではなく長期入居者が暮らすシェアハウスとして再利用できる可能性があります。

国土交通省「シェアハウスの運営管理の各段階での手続きと留意点」

4　出口3：1棟貸し・一般住宅として通常賃貸へ

戸建て型の簡易宿所や民泊で、1世帯が暮らせる間取りなら、通常の住宅賃貸へ戻す方法があります。宿泊事業より売上は下がっても、清掃・OTA手数料・チェックイン対応・宿泊者対応などがなくなり、収入の安定性を重視できるのがメリットです。

5　注意：「マンスリーにすれば規制を避けられる」とは限らない

宿泊から賃貸へ切り替えるときに特に注意したいポイントです。京都市消防局は、1か月未満の期間を単位として利用させ、対価を得る場合は、名称が「賃貸料」「利用料」であっても消防法令上の宿泊施設に該当し得ると案内しています。

京都市消防局「宿泊施設の開設を計画されている関係者の皆様へ」

6　出口4：規制対応費をかけず「売却」する

追加人件費や設備改修を入れると収益が合わない場合、売却も合理的な出口です。ただし、「宿泊施設として売る価格」と「住宅・収益物件として売る価格」は同じとは限りません。

家具・家電・備品も「処分費」だけでなく売却資産として考える

民泊・簡易宿所で使っていたベッド、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、テーブル、椅子、照明、調理家電などの家具・家電・備品は、不動産そのものとは別の動産・事業用設備として売却対象にできます。不動産と一緒に買主へ引き継ぐ方法だけでなく、家具・家電だけを別途売却する方法もあります。

国税庁も、機械・備品などの事業用設備の売却を「資産の譲渡」の例として示しています。国税庁 No.6145 資産の譲渡の具体例 →

売却を選ぶ場合は、1社の査定だけでなく、複数の査定サービス・不動産会社で「宿泊施設としての評価」「住宅としての評価」「家具家電を含めた引継ぎ価値」を比較すると判断しやすくなります。

7　出口を決める前に、この7つを数字にする